חזי זיו

      

מ ש ר ד   ע ו ר כ י - ד י ן

עורכי דין מאמרים מקרקעין מי הוא דייר מוגן

מי הוא דייר מוגן?

דייר מוגן הוא מי שמחזיק כחוק בדירה או בבית עסק בשכירות מלפני 20/8/68
(
בין אם שלם דמי מפתח או לא) או מי ששכר את הנכס אחרי 20.8.68 בדמי מפתח.
את היחסים בין הדייר לבין בעל הבית מסדר חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשלב' 1972שפורסם בספר החוקים 668 מיום 13/8/72 ותיקוניו השונים. חוקים אלה מגבילים את בעל הבית בשיעור דמי השכירות שהוא זכאי לגבות מדייריו. הם מגבילים אף את זכותו לפינוי דייריו מן המושכר כל עוד ממלאים הם את חובתם על-פי חוקים אלה. המיוחד בחוקים אלה שהם מסדירים את היחסים בין השוכר לבעל הבית. התערבות זאת של המחוקק ביחסים המשפטיים בחברה איננה רגילה, ונעשתה מסיבות היסטוריות. כל עוד לא יבוטל החוק חייבים כל הצדדים להישמע לו ולפעול על פיו.

הזכות לדמי מפתח ואיך הם מתחלקים:
דייר מוגן המבקש לצאת מדירתו זכאי לחלק מדמי המפתח הניתנים או עשויים להינתן על ידי הדייר המוצע אשר יבוא במקומו.
החוק קבע את שיעור דמי המפתח להם זכאי הדייר היוצא בהתאם לכללים קבועים.
1)דייר
שנכנס לדירה לפני 14/8/58: מגיע לבעל הבית 1/3 מדמי המפתח שמקבל הדייר היוצא.
2)
דיירים ששילמו דמי מפתח ונכנסו לדירה לאחר 14/8/58 מגיע לבעל הבית
    
בשנה הראשונה לשכירות %15 מדמי המפתח
" "
משנה עד שנתיים % 25 " "
" "
משנתיים עד חמש שנים % 33 " "
" "
לאחר חמש שנים %40 " "

העלאות בשכר דירה
ממתי זכאי בעל הבית לדמי השכירות החודשיים ?
שינוי בשכר דירה, שיעורו והתאריך שממנו הוא חל מתפרסמים על ידי שר השיכון בקובץ תקנות. על פי החוק חייבת הממשלה לפחות פעם בשנה לקבוע את שכר הדירה החדש. נוסף לפרסום בקובץ התקנות קובע סעיף 54 של חוק הגנת הדייר שדמי השכירות החדשים יחולו מיום דרישת בעל הבית בכתב את תשלומם. אין נוהגים לפרש סעיף זה באופן מילולי. אם האיחור בדרישת בעל הבית הוא של 2-3 חדשים בלבד אנו ממליצים להיענות לה. אך החוק מוסיף כי במקרים מיוחדים כשהנסיבות יצדיקו זאת, רשאי בית הדין לפי שקול דעתו אף להקציב את המועד שממנו מגיעים דמי השכירות החדשים. שני סייגים נקבעו לסמכותו של בית הדין: אין הוא יכול להקדים את המועד יותר משנה לפני יום הדרישה של בעל הבית ואין הוא יכול להקדימו למועד, שיקדם לתאריך תחילתן של התקנות בהן נקבעו דמי השכירות החדשים.

מה דינם של דיירים היושבים במושכר על פי חוזה, כשמשתנים דמי השכירות ?

נהוג לערוך את חוזה השכירות בין הדייר לבעל הבית לתקופה של שנה מתחילת השכירות, לעתים לתקופה ארוכה יותר. מתעוררת השאלה: מה קורה במקרה כזה, אם בתקופת החוזה מתפרסמות תקנות חדשות הקובעות דמי שכירות חדשים ?.

תשובת החוק לשאלה זו היא ברורה וחד משמעות, הדייר ממשיך לשלם את דמי השירות שנקבעו בחוזה עד תום תקופת החוזה, ועד אז לא יחולו לגביו דמי השכירות החדשים.

שכר דירה בדירות מוגנות
העלאות בשכר דירה מוגן - הפחתות מדמי שכירות - חוק הגנת הדייר תשלב' 1972
סעיף 58 (א) אומר: נתנו לבעל הבית דמי מפתח בדירה, ולאחר מכן נקבעה העלאה בדמי השכירות בתקנות השונות, תפחת בשליש התוספת שעל הדייר של דירה לשלם לפי אותן התקנות.
(
ב) ההפחתה לפי סעיף קטן (א) תתחיל ביום תחילתן של התקנות ותסתיים בתום חמש
עשרה שנים מיום תחילת השכירות שבקשר אליה נתנו דמי מפתח: מקום שחמש
עשרה שנים אלה מסתיימות תוך שלוש שנים מתחילת התקנות - תימשך ההפחתה עד
תום שלוש השנים מתחילתן. לדוגמה: אם תחילתן של התקנות הוא
מ-15/6/96 ואילו 15 שנים מתחילת השכירות מסתיימים ב-5/12/96, במקרה זה
מגיע לדייר ההפחתה של 1/3 שליש (רק לגבי ההעלאה לפי תקנות שתחילתן מיום
15/11/96
עד 15/11/99 לעומת זאת אם 15 השנים האמורות נגמרות (למשל
10/11/96)
לא יהיה הדייר זכאי להפחתה זו על ההעלאה האחרונה. כלומר מי ששכר
דירה ושילם דמי מפתח - זכאי להפחתה של שליש בכל העלאה של שכר הדירה ע"פ
התקנות המשנות את שכר הדירה במשך חמש-עשרה השנים הראשונות. (מפרסום
השינוי ולא מתחילת השכירות).


שירותים החלים על בעל הבית
סעיף 63 (א) קובע שבעל הבית חייב:
1)
בניקוי, הגינה והשטחים המשמשים את דיירי הבית.
2)
בניקוי הכניסה לבית וחדר המדרגות.
3)
באחזקה תקינה של מתקני המאור הקיימים בכניסה לבית ובחדר המדרגות ובהספקת מאור למקומות אלה.
4)
בדאגה להרקתו הסדירה של בור השופכין (בערים הגדולות מחוברים הבתים לרשת ביוב העירוני ולכן אין לשלם עבור הרקת בור שופכין שאינו קיים או אינו פעיל). בעל הבית חייב להוציא את ההוצאות הקשורות במתן כל השירותים הנ"ל ובתמורה לכך חייב כל דייר לשלם לבעל הבית תשלום חודשי קבוע ששיעורו ודרך פירעונו יקבעו בתקנות על ידי שר השיכון. דייר שאינו משלם דמי שירותים, ניתן להוציא נגדו צו פינוי,כמו בתביעה נגד דייר שסרב לשלם דמי שכירות .

על אף קביעת החוק ישנם מקרים בהם אין בעל הבית נותן את השרותים האמורים, במקרה זה אין הדייר חייב לשלם בעד אותו השרות, למשל אם אין בעל הבית דואג לניקוי הבית כאמור בסעיפים קטנים 1,2, לעיל ודואג רק לחשמל בחדר המדרגות, חייב הדייר לשלם רק בעד מאור אבל לא בעד ניקוי. אין החוק קובע הגדרות מה זה ניקוי וכמה פעמים בחודש צריך לנקות. במקרים שבעל הבית נותן את השרות הזה נניח רק פעם בחודש אנו ממליצים בכל זאת לשלם את דמי השרותים כאמור כדי למנוע תביעת פינוי.


במקרה שבעל הבית לא קיים את השרותים המנויים בסעיף 63 חלות הוראות סעיף 64
כדלקמן:

 (
א) לא קיים בעל הבית את השירותים לפי סעיף 63, רשאי הדייר, והודיע על כך גם לדיירים האחרים - לעשות את הדרוש לקיום השירות.
(
ב) עשה דייר (בסעיף זה - מבצע) את הדרוש לקיום השירות, כאמור, בסעיף קטן (א)
זכאי הוא לאחד מאלה, לפי בחירתו: (1) לדרוש החזרת הוצאותיו מבעל הבית
בניכוי חלקו שלו בהוצאות אלה. (2) לדרוש מכל יתר הדיירים החזרת חלקם
בהוצאות כאמור.
(
ג) בעל בית שהחזיר את ההוצאות לבצע כאמור בסעיף קטן (ב) (1) זכאי לתבוע
החזרת ההוצאות מהדיירים האחרים.

החזקת הבית ותיקונים



68 (
א) קובע שבעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת. תיקונים באותם חלקי בית שהם בשימושו הייחודי של הדייר, חייב בהם הדייר והוצאות אלה יחולו עליו. הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בהם חלות מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדיירים, ואולם רק בעל הבית הוא החייב בביצוע התיקונים והוא זכאי לגבות מחצית ההוצאות מהדיירים, לפי החישוב דלקמן: מחלקים את מחצית ההוצאה לפי מספר החדרים הכולל בבניין. וכל דייר משלם לפי מספר חדרים שבדירתו. אם בעל הבית גר בבית או מחזיק דירה או דירות או חדרים מושכרים או פנויים הוא נחשב גם לדייר.

להלן רשימת התיקונים שבעל הבית חייב בהם

ע"פ תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים תשל"א 1971)
א. תיקון ביסוס שהתערער וגרם לסדקים בקירות או לשקיעות ברצפות.
ב. תיקון פגמים בקונסטרוקציה של הבנין העלולים לגרום לסדקים בקירות לרבות קירות פנים שהם נושאים.
ג. תיקונים בקירות חוץ:.
(1)
תיקון סדקים ותיקון ציפוי, לרבות חידושו, בקירות החוץ של בנין.
(2)
תיקון קירות חוץ, מעקות ותחתיות של מרפסות.
(3)
תיקון נגרות ומסגרות חוץ.

ד. תיקונים בחדרי הכניסה והמדרגות:
(1)
תיקוני שקיעות ברצפת חדר הכניסה או בחדר המדרגות ותיקון מדרגות פגומות. (
(2)
תיקונים של קירות, תקרות, מעקות, נגרות ומסגרות שבחדר הכניסה וחדר המדרגות וצביעתם עקב התיקונים:
(3)
סיוד וצביעה של חדר הכביסה וחדר המדרגות:
(4)
תיקון מיתקן תיבות המכתבים.

ה. תיקון הגג ומיתקניו:
(1)
תיקונים בבידוד הגג, זיפות הגג, הלבנתו או צביעתו.
(2)
תיקון מערכת ניקוז מי הגשמים ותיקון המרזבים והפחחות.
(3)
תיקון במעקה הגג.
(4)
תיקון סיכוך הגג ומבנהו כשהגג משופע (רעפים, אזבסט, פח וכו',)

ו. תיקונים בחצר
(1)
תיקון קירות תומכים וגדרות.
(2)
תיקון מתקני אשפה.
(3)
תיקון דרכי הגישה לבית, למקלט ולמתקני שירות קיימים.
(4)
תיקון מערכת הניקוז והשיפוצים בחצר למניעת חדירת המים לבין וליסודותיו.


ז. אינסטלציה סניטרית
(1)
תיקון צינורות מים ראשיים ואבזריהם שבחצר ובבית לרבות מכלי מים שעל הגג. (
(2) תיקון מערכת הביוב הראשית בחצר הבית.

(3)
תיקונים בבור השופכין ובבור הרקב.

ח. חשמל: תיקון קווי החשמל מהקו הראשי עד למונה הראשי של הדייר.

ט. חלקי הבית האחרים.
תיקון פגמים בחלקי הבית האחרים העומדים לשימושם המשותף של הדיירים (מקלטים, מרתפים, מחסנים, חדרי כביסה, עליות גג וכיוצא באלה)
על אף הכתוב בחוק יש כיום מצבים רבים בהם מסרב בעל הבית לעשות תיקונים אפילו אם הדבר מהווה סכנה לדיירים.
במקרים כאלה אפשר לפנות למהדס הרשות המקומית, בבקשה לבקר במקום ולקבוע אם אכן יש סכנה ואז לפנות לבעל הבית בדרישה לעשות את התיקון הדרוש. בעיריות ת"א וחיפה קיימת מחלקה מיוחדת למבנים מסוכנים, ומהנדס מטעמה מבקר  במבנה על פי הזמנה. הביקור כרוך בתשלום. אין העיריה מטפלת במקרים של רטיבות בדירות.

החוק קובע אמנם דרך להביא את בעל בית לעשות תיקונים. אבל הדבר כרוך בפניה לבית הדין לשכירות באמצעות עורך דין. בהתאם לסעיף 68 (ב) רשאי דייר לעשות תיקונים (לא יסודיים) בבית אולם עליו להודיע על כך מראש ובכתב לבעל הבית ולתת לו זמן סביר לעשיית התיקונים. יש לשים לב שמותר לקזז הוצאות תיקונים אלא, אך רק ברשות בית הדין.

התקנת אנטנות ודודי שמש
בבית מוגן מותנת התקנת מתקנים אלה בהסכמת בעל הבית. התחברות לכבלים: אין בעל
הבית יכול לסרב להתחברות דייריו לכבלים.

העלאות בשכר דירה בדירות מוגנות :מ-1990 ואילך (לקבלת מידע על שנים קודמות יש לפנות לתחנות שי"ל (בחיפה 04-8523872 או בתל-אביב 03-5443205)


מתחת ל- 15 שנה    מעל 15 שנה                      תאריך
 12.9%                  19.4%                                1.11.90
 14.0%                  21.0%                                1.11.91
6.5%                      9.7%                                  1.11.92
7.07%                    10.6%                                1.11.93
9.0%                     13.5%                                 1.11.94
5.88%                  8.75%                                 1.11.95
8.6%                    12.9%                                  1.11.96
6.13%                   9.2%                                  1.11.97
2.0%                     3.0%                                   1.11.98 
4.18%                  6.27%                                1.11.99
1.39%                  2.09%                                1.11.00
0.56%                  0.84%                               1.11.01
4.6%                    6.9%                                 1.11.02



0% (
אין עליית שכר דירה)                                 1.11.03  
0%        =    "    =                                           1.11.04
   0.27%               0.41%                              1.11.05 
עבור שירותים 8.81 ש"ח לחדר)


שכר דירה בבתי עסק מוגנים ספר החוקים 1070 מיום 10.2.83
החל מיום 1/1/83 יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני
1/1/83
בתוספת של %300 סעיף 52 (א) לחוק הגנת הדייר לא יחול על סוגים של בתי עסק,
כמפורט בקובץ התקנות 4459 מיום 10.2.83.
,
קבלים, תיווך, גלריות, חניון,(לדוגמא: בנקים, חברות ביטוח, מפעלי תעשיה , בתי קולנוע, תאטרון, סוכנויות נסיעות, מלונות, עסקי תעופה, ספנות, תחבורה או הובלה או מוניות, מרפאות של רופאים, תחנות דלק, בי"ס לנהיגה וכו!.

שינויים בדמי השכירות (ההעלאות להלן הן החל מינואר 1990.
3.2% 1.1.1994           4.7% 1.1.1990
2.1% 1.4.1994             2.7% 1.4.1990
4.2%  1.7.1994             5.4% 1.7.1990
3.5% 1.10.1994            4.0% 1.10.1990
3.84% 1.1.1995             5.1% 1.1.1991
1.18% 1.4.1995             2.3% 1.4.1991
1.8% 1.7.1995               5.4% 1.7.1991
1.8% 1.10.1995             7.2%   1.10.1991
2.73% 1.1.1996                2.2% 1.1.1992

2.9% 1.7.1992        1.6% 1.10.1992      2.5% 1.1.1993

3.6% 1.4.1993      3.0% 1.7.1993       1.3%  1.10.1993
2.97% 1.4.1996              1.4%    1.4 .19924.4.% 1.7.1996      
1.38% 1.10.1996                 
1.87% 1.1.1997                    
2.39% 1.4.1997                     
2.2% 1.7.1997                      
2.49%  1.10.1997                 
0.8% - 1.10.98                         1.56%  - 1.7.98                             0.85% 1.1.1998
החל מ-1.1.1999 ההעלאה בבתי עסק היא רק אחת לשנה
ההעלאה לשנת  1999       - % 5.79
ההעלאה לשנת 2000        - 1.38%
ההעלאה לשנת - 2001      - 0.09%
ההעלאה לשנת 2002         - 1.44%
העלאה 1/1/2003              - 6.79%
העלאה 1/1/2004                - 0%

העלאה      1/1/2005         - 0%

העלאה      1/1/2006         - 1.58%